오피스텔 규제 완화 가속화로 주거용 오피스텔 공급 확대 기대
⭕️ 서울시, #오피스텔 발코니 창호 설치 제한 전면 폐지… #오피스텔규제완화 가속화
서울시가 #오피스텔발코니 외측 창호 설치 제한을 전면 폐지하기로 결정했습니다. 이는 지난해 2024년 11월 국토교통부가 오피스텔 바닥난방 규제를 완화한 데 이어, 관련 규제를 대폭 낮추는 조치로 주택 공급 확대를 위한 정부와 지자체의 노력이 이어지고 있음을 보여줍니다.
✔️ 오피스텔 발코니 규제, 왜 폐지되었나?
그간 건축법상 업무시설로 분류된 오피스텔은 발코니 설치가 제한되어 왔습니다. 그러나 지난해 2024년 2월 국토부가 ‘오피스텔 건축기준’을 개정하며 발코니 설치를 전면 허용했고, 같은 해 5월 서울시는 발코니 유효 폭을 0.8m 이상으로 계획하고 외측 창호 설치를 제한하는 기준을 마련했습니다.
하지만 이러한 기준이 설계 유연성을 제한하고 공간 활용의 비효율성을 초래한다는 현장의 지적이 꾸준히 제기되었습니다. 이에 서울시는 관련 규제를 아예 폐지하기로 결정하며 시장의 요구에 응답했습니다.
✔️ 무엇이 달라지나?
이번 조치로 인해 오피스텔 발코니 외측 창호 설치가 가능해졌으며, 발코니 설치 허용 범위도 기존에는 지상 3층에서 20층까지만 발코니 설치가 가능했으나, 층수 제한이 사라졌습니다. 또한 발코니 유효폭을 0.8m 이상으로 제한했던 기준도 역시 사라져 설계의 자유도가 더욱 높아질 전망입니다.
다만, 오피스텔이 건축법상 업무시설로 분류되는 만큼 #아파트 발코니와 달리 확장 등 구조변경은 여전히 불가능하며, 발코니는 전망 및 휴식 공간으로 활용해야 한다는 조건이 붙습니다. 이는 구조적 안전성과 용도 제한을 유지하기 위한 조치로 보입니다.
✔️ 바닥난방 규제 완화와의 연계
이번 발코니 규제 완화는 지난해 말 국토부가 2024년 11월 시행한 바닥난방 규제 폐지와 맥락을 같이합니다. 기존에는 오피스텔의 전용면적이 120㎡를 초과할 경우 바닥난방 설치가 불가능했으나, 건축기준 개정 이후에는 이러한 제한이 사라졌습니다. 이에 따라 최근에 건축허가를 받은 오피스텔부터는 바닥난방 설치가 가능해졌습니다.
⭕️ 오피스텔 규제 변화의 역사
주택과 오피스를 결합한 독특한 형태로 등장한 오피스텔은 그간 끊임없는 정체성 논란 속에서도 대한민국 #부동산 시장에서 중요한 위치를 차지해왔습니다. 1985년, 서울 마포구에 위치한 성지빌딩은 국내 최초의 오피스텔로 기록됩니다. 고려개발이 지하 3층~지상 17층 규모로 건설한 이 건물은 4개 층을 오피스텔 용도로 활용하며 새로운 부동산 유형을 제시했습니다. 이 공간은 주로 무역대리업자, 회계사, 건축설계사, 변호사 등 전문직 종사자들의 업무와 거주를 위한 공간으로 사용되었습니다.
오피스텔이라는 명칭은 ‘사무실(office)’과 ‘호텔(hotel)’의 결합어로, 업무와 주거를 동시에 해결할 수 있는 공간이라는 점에서 착안되었습니다. 그러나 이 용어는 우리나라에서만 사용되는 콩글리시로, 해외에서는 유사한 개념을 찾기 어렵습니다. 가장 비슷한 형태라면 ‘스튜디오 아파트먼트’ 정도가 될 것입니다.
✔️ 주거용으로의 전환: 법적 규제와 변화
도입 초기, 오피스텔은 철저히 사무용 시설로 인식되었습니다. 초기에는 바닥 난방, 발코니, 욕실 등의 주거 필수 요소가 설치되지 않았기 때문입니다. 그러나 1986년 건축법 개정으로 ‘주거용 오피스텔’이 허용되면서 상황이 달라졌습니다. 이후 1995년에는 바닥 난방 설치가 가능해지며 본격적으로 주거 대체 상품으로 자리 잡았습니다. #주거용오피스텔
2000년대 초반까지 오피스텔은 대형 평형 위주로 공급되었습니다. 당시 건설사들은 대형 평형을 통해 더 많은 개발이익을 추구했으며, 사회적으로도 대형 주택에 대한 선호도가 높았습니다. 이러한 흐름 속에서 ‘아파텔(아파트 같은 오피스텔)’이라는 형태가 등장하며 주거용 오피스텔 시장을 더욱 확장시켰습니다.
✔️ 규제와 재편: 소형화의 시작
2004년, 정부는 오피스텔 과잉 공급 문제를 해결하기 위해 강도 높은 규제를 도입했습니다. 전용면적 50㎡를 초과하는 오피스텔의 바닥 난방 설치를 금지하고, 욕실 면적을 3㎡ 이하로 제한하는 등의 조치가 시행되었습니다. 이로 인해 대형 오피스텔 공급은 급감했으며, 시장은 소형 평형 중심으로 재편되었습니다.
그러나 이러한 규제는 1~2인 가구 증가와 소형 주택 부족 문제를 해결하기에는 한계가 있었습니다. 이에 따라 2009년 정부는 규제를 완화하고 전용면적 85㎡ 이하까지 #바닥난방 설치를 허용하며 욕실 면적 제한도 완화했습니다. 이는 소형 주택 활성화를 위한 중요한 전환점이 되었습니다.
✔️ 현재와 미래: 아파트를 대체하는 주거 상품
최근 몇 년간 급등한 집값으로 인해 오피스텔은 아파트를 대체할 수 있는 매력적인 주거 상품으로 자리 잡았습니다. 특히 상대적으로 저렴한 가격과 다양한 평형대는 실수요자들에게 큰 인기를 끌고 있습니다. 이러한 흐름을 반영해 한국감정원은 2018년부터 오피스텔을 아파트처럼 가격 동향 조사 대상에 포함시키며 시장의 중요성을 인정했습니다.
⭕️ 주택 공급 확대 효과는?
서울시의 발코니 규제 완화는 오피스텔 공급 활성화를 위한 긍정적인 신호로 평가받고 있습니다. 그러나 세제 혜택 확대, 소비자 신뢰 회복, 적정 분양가 유지 등 추가적인 지원책이 뒷받침되지 않는다면 실질적인 효과를 거두기 어려울 것이라는 점도 분명합니다.
규제 완화와 더불어 수요자들이 #비아파트 유형에 대해 신뢰를 회복할 수 있는 정책적 지원과 제도 개선이 병행되어야 할 것입니다.
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