민간임대주택에 관한 특별법 개정안 시행 주요내용

민간임대주택에 관한 특별법 개정안 시행 주요내용

협동조합형 민간임대주택사업은 협동조합기본법에 따른 협동조합 또는 사회적협동조합이 조합원을 대상으로 민간임대주택을 공급하는 사업을 말하는데요. 협동조합형 민간임대주택사업을 투명하게 관리하고 조합원의 재산권을 보호 할 수 있는 제도적 기반 마련을 골자로 하는 민간임대주택에 관한 특별법 개정안이 2020년 5월 27일 부터 시행 되면서 협동조합형 민간임대주택사업을 추진하는 과정에서 지자체의 관리 권한이 강화되어 조합원의 재산권 보호와 투명한 사업관리가 가능해질 것으로 보여집니다.

현행법상 민간건설임대주택을 공급하는 경우 사업자는 관할 지자체장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 임차인을 모집하여야 합니다. 그러나, 최근 조합원에게 민간임대주택을 공급할 목적으로 협동조합 등을 설립하여 조합원 모집을 통해 임차인 모집규정의 적용을 우회하는 사례가 발생해 온 것이 사실입니다.  또한 일각에서는 사업의 주요내용, 추진상황 등에 대한 자세한 정보제공 없이 조합원을 모집하거나, 수천만 원 상당의 납입금을 받고도 탈퇴 조합원에게 납입금을 제대로 환급하지 않는 등 피해사례가 발생하기도 했습니다. 그럼에도 불구하고, 기존에는 협동조합형 민간임대주택사업 관리에 대한 별도의 법적 근거가 없어 지자체 차원의 적극적인 관리·감독이 어려운 상황이였습니다.  2020년 5월 27일 부터 민간임대주택에 관한 특별법 개정안이 시행 됨에 따라 이러한 문제가 해소될 것으로 보여집니다.

협동조합형 민간임대주택사업의 투명성을 높이기 위해 시행되는 민간임대주택에 관한 특별법 개정안의 주요내용을 알아보겠습니다.

민간임대주택에 관한 특별법 개정안 주요내용

① 조합원 모집 신고 및 공개모집 절차 마련

30호 이상의 민간임대주택을 조합원에게 공급할 목적으로 설립된 협동조합이나 협동조합 발기인(이하 “모집주체”)이 조합원을 모집하려는 경우 관할 시장·군수·구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 한다.

모집주체가 사업개요 등을 첨부하여 관할 지자체에 모집 신고서를 제출하면, 관할 지자체장은 15일 이내에 수리여부를 결정, 통지하여야 하며, 이때 토지 사용권원(80% 보유)을 확보하지 못하거나, 해당 민간임대주택 건설이 불가능한 경우 등에는 지자체장이 모집신고를 수리하지 못한다.

모집신고 확인증을 발급받은 모집주체는 해당 주택 건설대지의 주민이 널리 볼 수 있도록 지자체 누리집 등에 사업개요 및 토지확보 현황 등을 포함한 모집공고를 게시·공고하여야 한다.

② 조합원 모집 시 신청자에 대한 설명의무 신설

조합원을 모집하는 주체는 가입 계약 체결 전 조합에 가입하고자 하는 신청자에게 해당 민간임대주택 건설대지의 위치와 면적, 사용권·소유권 확보 현황 등 사업추진 및 운영을 위해 필요한 사항을 설명하고, 신청자가 이를 이해하였다는 사실을 서명을 통해 확인받아야 한다.

③ 가입비등의 예치 및 관리 방법 명시

모집주체는 가입 신청자로 하여금 조합 가입비를 은행이나 보험회사 등 별도의 예치기관을 정하여 예치하도록 하여야 하며, 예치기관은 이를 다른 금융자산과 분리하여 관리해야 한다.

④ 조합 가입 청약철회 및 가입비 등의 반환 절차 마련

조합 가입 신청자는 가입 계약체결일부터 30일 이내에 가입 청약 철회를 할 수 있으며, 모집주체는 신청자의 청약 철회 의사가 도달한 날부터 7일 이내에 예치기관에 가입비 등의 반환을 요청하여야 하며, 예치기관은 요청일로부터 10일 이내에 신청자에게 가입비 등을 반환하여야 한다.

모집주체는 가입 계약 체결일 30일이 지난 경우, 예치기관의 장에게 가입비 등의 지급을 요청할 수 있으며, 예치기관의 장은 요청일부터 10일 이내에 가입비 등을 모집주체에 지급하여야 한다.

⑤ 기타 등록임대사업 관련 보완

그 밖에도 등록임대사업자가 의무를 알지 못하거나 위반하지 않도록 하고 적법한 사업추진을 할 수 있도록 관리하기 위해 사업자 등록 신청서류에 공적 의무 및 이를 위반할 경우 재재사항이 기입된 ‘사업자 의무확인서’를 추가하였으며, 임대사업자 등록을 말소하고자 하는 경우 부가가치세법상 사업자등록 폐업 신고까지 일괄처리가 가능하도록 근거를 마련하였다.

국토교통부 관계자는 “이번 개정안 시행을 통해 협동조합형 민간임대주택 사업의 투명한 관리 및 임차인 보호에 기여할 것으로 기대된다”면서, “앞으로도 임차인 피해를 사전에 방지하고 다양한 주거수요에 맞는 임대주택 공급이 이루어질 수 있도록 다양한 제도개선방안을 강구해 나가겠다”고 강조했습니다.

[광고] 울산 태화강 파크뷰 협동조합형 민간임대아파트 마감 임박

울산 중구 태화동 141번지 일대에 협동조합형 민간임대아파트인 울산 태화강 파크뷰 아파트 단지가 조성될 예정입니다.  울산 태화강 파크뷰는 아파트 지하2층~ 지상 25층, 4개 동, 전용면적 49㎡(구 22평형) 단일 평형, 총 270세대 규모입니다.

울산 태화강 파크뷰는 민간임대아파트에 입주할 사람들이 협동조합을 설립해 협동조합에 출자하는 형태로 사업비의 일부를 조달하게 되는 사업 방식입니다.  공동구매 형식의 임대차 계약을 통해 저렴하게 거주하고 분양을 받을 수 있는 사업구조인 것입니다. 토지를 확보한 뒤 추가 사업비를 융자해 임대아파트를 신축하고 협동조합 출자자에 임차인 자격을 부여하는 구조인 것입니다.

민간임대아파트는 민간택지에 추진되므로 도심에도 건립이 가능하며, 19세 이상이면 주택 소유 유무와 상관없이 신청이 가능합니다. 아파트 신축을 위한 사업비는 협동조합 출자금 10%, 사업 주체인 시행사 부담 20%, 기금 보증을 통한 금융기관 융자 70%로 조달하게 됩니다.

민간임대주택은 기존의 지역주택조합과 비슷해 보이지만 전혀 다른 사업방식입니다. 지역주택조합은 사업계획 승인을 받기 위해 실제 토지를 매입해야 하는데, 토지 매입에 시간이 많이 걸려 사업이 표류하기 쉽고, 사업 장기화에 따라 업무 추진비 등 추가 분담금이 발생하는 등 문제점이 발생하고 있습니다. 하지만, 민간임대주택은 발기인 5명 이상으로 협동조합을 설립할 수 있습니다. 사업 구조도 복잡하지 않고, 임대주택에 적용되는 각종 정부정책에 따라 사업 구역의 토지 80% 이상의 매입 또는 토지사용 동의서 확보만으로도 사업계획 승인을 받을 수 있습니다. 사업계획 승인을 받으면 정부기금 보증 또는 대출을 통해 금융 기관에서 사업비를 융자받을 수 있어 사업구조가 안정적이라고 볼 수 있겠습니다.

8년 장기 임차와 이후 수분양 우선권을 준다는 점에서 전혀 다르며,  사업이 표류할 경우 업무 대행사가 아닌 조합원들만 피해를 받는 지역주택조합과 달리, 태화강 파크뷰 민간임대주택은 시행사가 그 책임을 모두 부담한다는 점도 다른 부분입니다.  8년간 임차인으로 거주하기 때문에 취득세와 재산세, 종합부동산세 등이 발생하지 않으며, 다주택자에 대한 세금 부담과 대출 규제와도 무관합니다.

울산 태화강 파크뷰 시행사인 (주)처용도시개발은 부산에서 이미 조합원모집을 100%이상 달성하여 건축심의와 사업계획승인신청을 위한 준비를 하고 있으며 지난 2019년 9월  관할 구청의 협동조합 설립신고 확인증을 받아 협동조합의 조합원을 모집 중이며 현재 사업 구역 내 토지사용 동의서도 80% 이상 확보한 상태여서 사업계획 승인 요건중 가장중요한 토지요건도 갖췄습니다.